Ci sarà più tempo per usufruire del superbonus del 110% per gli interventi di efficientamento energetico. Il governo va verso la proroga dell’agevolazione, a tutto il 2023, senza obbligo di percentuali minime di ultimazione dei lavori. Si punta, inoltre, a semplificazioni nelle procedure, soprattutto per quanto riguarda la verifica delle regolarità urbanistica degli edifici e delle singole unità immobiliari, a un ammorbidimento della regola del guadagno di due classi energetiche, laddove sia difficile rispettarla, come nel caso della riqualificazione di edifici nei centri storici, e all’estensione del bonus anche a chi esercita attività di impresa. Attualmente sono ammessi solo i lavori sulle parti comuni nei condomini, a prevalenza residenziale.
NON SOLO SUPERBONUS. Il governo sta pensando di applicare un’aliquota unica al 75% per tutte le altre agevolazioni immobiliari: bonus ristrutturazione, ecobonus, sisma bonus standard e bonus facciate e una semplificazione anche delle procedure per la cessione del credito. Ma i tempi stringono. L’interesse per il superbonus è molto elevato, ma la lunghezza delle procedure e l’elevata domanda a cui devono fare fronte tecnici e imprese rende difficile pensare l’esame delle richieste rispettando i tempi prescritti dalla legge di Bilancio 2021.
POCHE RICHIESTE. Secondo i primi dati resi disponibili dall’Enea, in Italia sono state per ora trasmesse asseverazioni riguardanti poco più di 6.500 interventi e per un valore complessivo di 670 milioni. Sono solo poco più di 500 gli interventi in condominio. Va considerato, tuttavia, che all’Enea si inviano le asseverazioni sulla congruità dei costi sostenuti per gli interventi al termine dei lavori o quando è stato ultimato almeno il 30% o il 60% delle opere, in caso di cessione del credito ad avanzamento lavori. In realtà, i condomini che hanno già finito i lavori sono in numero esiguo, anche a causa del lockdown autunnale, che non ha consentito lo svolgimento delle assemblee in presenza.
ITER COMPLESSO. La procedura attuale per ottenere il superbonus 110% risulta abbastanza complessa, con scadenze imminenti. Per le abitazioni singole, con le norme attuali, c’è tempo solo fino al 30 giugno 2022 per ultimare le opere. Per i lavori in condominio ci sono sei mesi di elasticità in più, ma solo se entro il 30 giugno 2022 risulta effettuato almeno il 60% dei lavori. L’iter per i condomini prevede la delibera di assegnazione della diagnosi energetica e l’attesa che questa venga effettuata, l’approvazione della diagnosi, dei lavori con la scelta di impresa e professionisti e delle eventuali cessione del credito e finanziamento ponte. Poi, un periodo di almeno un mese per accertarsi che non vi siano impugnative della delibera. Infine, bisogna attendere che i professionisti e l’impresa prescelti siano immediatamente disponibili e mettere in conto i tempi, spesso di mesi, per completare le opere. Il che, a conti fatti, rischia di far slittare di molto la data di avvio e, di conseguenza, di fine lavori.
SANATORIA ABUSI EDILIZI. Quello delle irregolarità urbanistiche è un ostacolo. Sarebbe infatti necessaria una verifica preventiva sulla compatibilità tra agevolazione e mancanza di conformità dei singoli appartamenti. Ma tutto ciò, spesso, non avviene. In un condominio in cui si riscontrano abusi edilizi nelle singole abitazioni, viene a mancare un requisito essenziale per la fruizione del superbonus, ma non per le parti comuni. In linea di principio i lavori sulle parti condominiali, infatti, non perdono il diritto all’agevolazione, mentre quelli che riguardano le unità immobiliari, se il proprietario non sana l’abuso, sì. Quando per ottenere il miglioramento di due classi energetiche, condicio sine qua non per il bonus, è necessario compiere un mix di lavori su parti comuni e unità singole, ad esempio il cappotto termico e la sostituzione degli infissi, c’è il rischio che, se i proprietari degli appartamenti non hanno diritto al bonus e devono pagarsi le opere di adeguamento, non diano il via libera ai lavori.
CESSIONE DEL CREDITO. Rimane centrale la questione della cessione del credito, dato che buona parte delle operazioni legate al superbonus verrà effettuata ricorrendo a banche o finanziarie. Le procedure per l’ottenimento del benestare bancario sono molto complesse, con gli istituti di credito che procedono a verifiche costanti. Nel caso in cui un singolo contribuente o un condominio, pur avendone usufruito, non aveva diritto al bonus, l’Agenzia delle entrate non richiederà i soldi alle banche, ma ai contribuenti stessi, con il presupposto che l’istituto di credito sia “terzo in buona fede”. Condizione che si può dimostrare solo se chi cede il credito effettua verifiche accurate sull’intera operazione prima di approvarla.