Sul Superbonus 110% e gli interventi di riqualificazione sismica ed energetica l’Agenzia delle Entrate ha fornito i chiarimenti ai quesiti degli utenti. Facciamo chiarezza anche noi riportando la casistica più frequente delle domande con relative risposte.
SI PUÒ AUMENTARE
IL NUMERO DI UNITÀ?
Prendiamo in esame il caso di un edificio composto per esempio da tre unità immobiliari indipendenti che, dopo l'intervento di demolizione e ricostruzione, porta alla costruzione di quattro edifici distinti, con un totale di sei unità abitative indipendenti e con accesso autonomo.
È possibile farlo se i lavori comportano un miglioramento di due classi energetiche, così come previsto per poter accedere all'agevolazione statale, nonché la riduzione del rischio sismico.
SE AUMENTA
LA VOLUMETRIA.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione, con ampliamento volumetrico, possono accedere al Superbonus solo se configurati come ristrutturazioni edilizie.
Il Superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume prima della ristrutturazione. Ed è onere del contribuente mantenere distinte, in termini di fatturazione, le spese riferite agli interventi sul volume dell'edificio precedente all'intervento da quelle riferite ai lavori sul volume ampliato. Oppure, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascun intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità.
LA RIDUZIONE
DEL RISCHIO SISMICO.
Il Superbonus per i lavori di riduzione del rischio sismico si applica sia alla parte esistente che all’ampliamento volumetrico. Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate ricorda che: «Sono ammesse al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che, solo al termine degli stessi, saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel titolo abilitativo risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato.
Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che, nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori, risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in origine non abitativo, e che sussistano tutte le altre condizioni oltre che siano effettuati gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa».
IL RISCHIO SISMICO
E L’ ASSEVERAZIONE .
Il decreto Rilancio stabilisce che l’efficacia degli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, in base alle disposizioni del decreto del ministro delle Infrastrutture e dei trasporti numero 58 del 28 febbraio 2017.
In particolare, il progettista dell'intervento strutturale deve asseverare la classe di rischio sismico dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato. Per l'accesso alle detrazioni occorre che l'asseverazione sia allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti.
Per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, sulla base delle modifiche apportate dal decreto del ministero delle Infrastrutture del 9 gennaio, l'asseverazione va presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente «e comunque prima dell'inizio dei lavori». Un'asseverazione tardiva, non conforme alle disposizioni in materia, non consente l'accesso al sismabonus.
IL PERMESSO
PER COSTRUIRE.
Nel caso in esame, sottoposto al vaglio dell'Agenzia delle entrate, la richiesta del permesso di costruire è stata presentata nel 2019, quando l'articolo 3 del decreto ministeriale numero 58 del 2017 prevedeva che l'asseverazione fosse allegata al titolo abilitativo al momento della presentazione allo sportello unico competente.
Di conseguenza, il richiedente non potrà accedere al Superbonus con riferimento alle spese sostenute per gli interventi di riduzione del rischio sismico. Lo stesso vale per tutte le richieste della stessa tipologia.
LE SPESE
ED I MASSIMALI.
Nel caso di abitazioni o edifici da demolire e ricostruire integralmente, quali sono le cifre applicabili? Ai fini del calcolo dei massimali di spesa agevolabili, previsti dal decreto Rilancio, occorre far riferimento alla situazione esistente all'inizio dei lavori: va, infatti, sempre presa in considerazione la condizione iniziale dell'edificio prima dell’intervento relativo all'utilizzo del Superbonus 110%.
Quanto ai prezzi di riferimento per l'attestazione della congruità delle spese, anche per quanto riguarda la riduzione del rischio sismico, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che bisogna prendere come riferimento gli stessi prezzi utilizzati per la verifica di congruità dell’ecobonus. Per quanto riguarda, invece, la posizione di abitazioni allocate in un solo edificio, ogni comproprietario può usufruire del Superbonus, indipendentemente dalla quota di proprietà ma in funzione delle spese da lui sostenute. È possibile fare riferimento, infatti, all’articolo 119 del Decreto Rilancio che dice: «Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole».
Sostanzialmente, a parere dell'Erario, i comproprietari possono decidere di utilizzare il Superbonus come meglio credono a seguito di accordo tra le parti.