Anche quest’anno chi deciderà di acquistare la prima casa potrà beneficiare del “bonus prima casa 2018”, l’agevolazione che, in presenza di determinati requisiti e presupposti, consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.
Per poter meglio comprendere la natura degli “sconti” fiscali contemplati dalla misura agevolativa in questione è opportuno distinguere tra ipotesi di acquisto da privati ed ipotesi di acquisto da imprese costruttrici.
Nel primo caso, è previsto il versamento di un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, in aggiunta al versamento delle imposte ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 50 euro; nel secondo caso, invece, è prevista una riduzione dell’IVA dal 10% al 4%, mentre le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro.
Ancora, per quel che riguarda gli acquisti di immobili tramite successioni o donazioni, si applicano imposta ipotecaria e catastale sempre in misura fissa, pari a 200 euro.
Da ultimo, va evidenziato altresì che, per gli acquisti effettuati da agenzie immobiliari, è prevista una detrazione IRPEF di importo pari al 19% ed entro il limite di 1.000 euro.
CHI PUÒ BENEFICIARNE. Come anticipato, per poter usufruire del bonus per l’acquisto di un’abitazione è necessario essere in possesso di determinati requisiti e rispettare precise condizioni.
Innanzitutto, va chiarito che per godere dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa, l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione e che, se lo possiede, deve provvedere a venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.
A ciò si aggiunga che la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha (ovvero trasferirà entro 18 mesi dall’acquisto) la residenza.
In merito, va chiarito che il cambio si considera ufficialmente effettuato nella data in cui l’acquirente rende la dichiarazione di trasferimento al Comune.
Ciò nonostante, è bene tenere presente che le agevolazioni prima casa spettano in ogni caso anche se:
- l’immobile si trova in un altro Comune, dove però l’acquirente svolge una qualche attività, non per forza remunerativa, ma anche di studio o volontariato;
- l’acquirente è stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha la sede o l’attività l’azienda per cui lavora;
- l’acquirente è un cittadino italiano che si è trasferito all’estero. In questo caso, la condizione di emigrato può essere dimostrata mediante il certificato di iscrizione all’AIRE o tramite un’autocertificazione resa nell’atto di acquisto.
CATEGORIE CATASTALI. Per quel che riguarda l’ambito oggettivo di applicazione dell’agevolazione, gli immobili beneficiari del “bonus prima casa 2018” sono quelli appartenenti alle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini) e A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
Restano esclusi, invece, gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Ai fini della spettanza dell’agevolazione, l’acquirente deve dichiarare, nell’atto di acquisto della casa, di essere in possesso di tutte le condizioni appena descritte (ovvero che provvederà in tal senso nei termini previsti dalla legge).
Sarà il notaio responsabile del rogito a calcolare le imposte agevolate ed a comunicarle al contribuente, il quale dovrà poi provvedere a versarle secondo gli importi fissati con il “bonus prima casa”.
SANZIONI. Chi rendesse eventualmente dichiarazioni mendaci in sede di registrazione dell’atto, ovvero chi non provvedesse a trasferire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto, sconterebbe la decadenza dalle agevolazioni fiscali riconosciute in sede di acquisto dell’immobile.
In questi casi, peraltro, per gli acquisti da privati risulterebbe dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento; una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, oltre al pagamento degli interessi di mora.
Per gli acquisti soggetti a IVA, invece, sarebbe dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata); una sanzione pari al 30% della differenza medesima nonché il pagamento degli interessi di mora.
Come anticipato, il contribuente che risulti già proprietario di un altro immobile, ovunque situato in Italia, non può fruire una seconda volta del “bonus prima casa” in questione, fatta salva l’ipotesi nella quale l’immobile precedentemente detenuto sia stato effettivamente venduto.
Di recente, tale limite è stato “sdoganato” dalla Corte di Cassazione, la quale con la sentenza n. 2565, depositata lo scorso 2 febbraio, ricalcando l’orientamento inaugurato con la sentenza n. 18128/2009 e con l’ordinanza n. 100/2010, ha proclamato a chiare lettere che “la proprietà di una casa «non idonea» a uso abitativo non ostacola l’acquisto agevolato di un’altra abitazione (senza dover necessariamente alienare la casa «preposseduta»)”.
In pratica, la fruizione del “bonus prima casa” da parte del contribuente non è più impedita dal fatto che quest’ultimo sia già proprietario di un alloggio, purché il medesimo immobile non sia concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative del compratore e del suo nucleo familiare, sia per circostanze di natura oggettiva (come la effettiva inabitabilità) che per circostanze di natura soggettiva (inerenti cioè alle condizioni personali del contribuente).
Sul concetto di inidoneità, la Cassazione chiarisce che “inidonea” potrebbe essere ad esempio una casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei familiari del contribuente o troppo grande a causa della loro diminuzione; oppure, un’ abitazione che si renda inaccessibile perché ubicata in un piano elevato non servito da un ascensore a chi resti vittima di un incidente, che conseguentemente ne comprometta la deambulazione; oppure ancora che si renda inutilizzabile a causa della distanza dal luogo di studio o di lavoro del contribuente. A ben vedere infatti, l’inidoneità a finalità abitative dell’immobile si pone in contrasto con il concetto stesso di abitazione, tanto da giustificare, a parere della Suprema Corte, la possibilità di reiterare le agevolazioni previste dal “bonus prima casa” anche nelle ipotesi di acquisto di un secondo immobile, il tutto senza necessità di provvedere alla vendita del primo e senza il rischio di sanzioni.
Con la riconferma del “bonus prima casa” l’obiettivo del Legislatore è duplice: consentire a quanti più nuclei familiari possibili di diventare proprietari della propria abitazione, grazie alla previsione di una notevole riduzione del carico fiscale sull’acquisto dell’immobile e, al contempo, rilanciare il mercato immobiliare, in sofferenza da diversi anni.
* Avvocato tributarista, titolare dello Studio Legale Tributario
Torcello in Montesilvano