PESCARA . Acquistare una casa è una delle decisioni più impegnative da assumere nel corso della vita, soprattutto dal punto di vista finanziario, e specialmente se non si ha a disposizione tutto il contante che serve.
Dando per scontato che chi decide di fare il grande passo abbia già fatto le proprie valutazioni (sicurezza delle proprie entrate, possibilità di cambiare sede di lavoro, mutamenti dello scenario familiare), e sia consapevole che andrà incontro a una lunga serie di spese accessorie, alcune delle quali collegate al mutuo (notaio, tasse, assicurazioni sull’immobile e sulla vita), e altre derivanti semplicemente dal possesso del bene (manutenzione, altre tasse, condominio), diventa fondamentale scegliere bene il mutuo. In generale, l’ideale sarebbe non stipulare mutui eccessivamente lunghi, perché all’aumentare del tempo della restituzione, corrisponde il pagamento di una quota di interessi più elevata.
Ogni bella regola, tuttavia, vuole la sua eccezione. In tempi di tassi bassi, infatti, prolungare la durata del finanziamento può aiutare a rendere la rata mensile più sostenibile. A determinare il peso della rata concorrono una serie di voci. Vediamo quali sono.
SPREAD, TAN, TAEG E GLI ALTRI. Il primo passo per risparmiare è conoscere esattamente quello che sarà il costo effettivo del mutuo. È un argomento noioso, ma per risparmiare bisogna conoscere il significato di una serie di termini che, peraltro, ormai sono termini entrati nel linguaggio comune.
Iniziamo dal famoso spread, che in questo caso non rappresenta il differenziale fra nostri titoli di Stato e i Bund tedeschi, ma la maggiorazione che applica la banca al tasso di riferimento. In parole povere, e molto genericamente, possiamo considerarlo come una sorta di guadagno della banca.
Il Tan (Tasso annuo nominale) è l'interesse annuo calcolato sul prestito, ma questa è una voce che da sola dice poco. Infatti, nei mutui che prevedono la restituzione in rate mensili, ad esempio, l’interesse effettivo (Taeg) è superiore perché c’è da calcolare un insieme di altre spese.
LE PAROLE CHIAVE. Quindi, per sapere quanto ci costerà davvero un mutuo, è importante conoscere il Taeg. Ma non è finita qui, perché ci sono ancora l’Euribor (il tasso rilevato giornalmente in base al quale avvengono le transazioni finanziarie tra le banche europee, utilizzato per i mutui a tasso variabile), meccanismo attualmente in corso di revisione, e I’ Eurirs (detto anche Irs), vale a dire il tasso che viene utilizzato per valutare l’andamento dei mutui a tasso fisso.
FISSO O VARIABILE. Ed eccoci al cuore del problema. Quando si sceglie un mutuo, è meglio il tasso fisso o quello variabile? In realtà, esistono anche delle soluzioni “intermedie”, e poi vedremo quali sono e se sono davvero convenienti. Il primo, lo dice la parola, prevede il pagamento di un tasso di interesse che viene stabilito alla stipula del contratto con la banca, e che resta lo stesso per tutta la durata del finanziamento. Si calcola sommando l’Eurirs allo spread. Il tasso variabile, invece, si calcola sommando l’Euribor allo spread, ed è soggetto alla variabilità dei mercati finanziari. Per questo motivo, non si può sapere all’inizio del finanziamento come evolverà nel corso di 20 o 30 anni. La scelta dipende dalla personale propensione al rischio. Chi vuole la tranquillità di una rata costante sceglierà il fisso, perdendo però la possibilità di beneficiare di eventuali ribassi dei tassi; chi se la sente di rischiare, invece, sceglierà il variabile; dalla sua avrà rate più basse, ma che potrebbero aumentare anche repentinamente. In mezzo ci sono i “variabili con Cap”, ovvero, un tasso che non potrà comunque superare un tetto stabilito in caso di risalita, o i “misti”, vale a dire i mutui che consentono di passare da un tasso all’altro (fisso o variabile) nel corso degli anni; circostanza, questa, che ovviamente ha un costo. La regola principe, comunque, è quella di negoziare uno spread il più basso possibile con la propria banca e conoscere tutte le spese aggiuntive richieste.
PATTI CHIARI AMICIZIA LUNGA. Oltre allo spread, è necessario conoscere con esattezza quali costi aggiuntivi si legano al mutuo. In genere, le banche chiedono assicurazioni sulla vita o sull’immobile, oltre all’ipoteca di primo grado. Le somme, a volte, possono essere importanti.
VIVA LA CONCORRENZA. Non fermatevi al primo preventivo ottenuto. Chiedete a diversi istituti di credito, e non abbiate paura a farvi fare delle “simulazioni”. Con i mutui a tasso fisso è più semplice, ma anche con quelli a tasso variabile è possibile provare a prevedere, almeno nel breve-medio periodo, quale potrebbe essere l’andamento dei tassi. Affidarsi a un esperto di fiducia, che sia davvero esperto, e che goda davvero della vostra fiducia, può aiutare. Una bella mano, al giorno d’oggi, la danno anche i siti online che confrontano diverse tipologie di mutuo. In genere si procede alla simulazione online e poi ci si reca in agenzia. Attenzione a non far passare troppo tempo, perché le condizioni dei tassi possono variare da un giorno all’altro.
NON FARSI PRENDERE LA MANO. Valutate con chiarezza e onestà la vostra reale situazione economica. La rata del muto non dovrebbe essere superiore a un terzo delle entrate della famiglia. Altrimenti, diventa difficile da sostenere. Chiedete quanto vi occorre, anche se in tempi di tassi bassi c’è la scuola di pensiero per la quale converrebbe chiedere di più. A patto che la richiesta venga accettata, sono soldi che vanno restituiti, e sui quali comunque si pagano gli interessi. Valutate attentamente.
NIENTE È PER SEMPRE. Se avete già stipulato un mutuo, e vi accorgete che la rata è troppo elevata rispetto a quella che pagano i vostri amici a parità di prestito, potete chiedere la surroga o la sostituzione. La prima, prevede la possibilità (senza penalità grazie alla legge Bersani), di portare il mutuo in un’altra banca che vi pratica condizioni più favorevoli. Il secondo meccanismo prevede invece la possibilità di rinegoziare, con lo stesso istituto di credito, le condizioni iniziali. Se avete già pagato una buona parte della quota interessi, però, valutate bene e fatevi fare le simulazioni. Potreste accorgervi che non è poi così conveniente come avevate pensato.