di Gianluca Troiano *

Fino a qualche tempo fa la casa comprata grazie ai risparmi di una vita, era considerata da tutti un bene prezioso ed intoccabile. Oggi, a causa della devastante crisi economica, per poter disporre di maggiore ed immediata liquidità, sempre più anziani sono indotti a cedere a terzi la nuda proprietà del proprio immobile, con riserva dell'usufrutto in capo al cedente. Non è, però, così semplice trovare un compratore disposto ad attendere la morte dell'usufruttuario per poter entrare in possesso del bene né concordare un prezzo che soddisfi entrambe le parti.

Per questo motivo, può essere utile sapere che il 2 marzo scorso è entrato in vigore il regolamento attuativo in materia di prestito vitalizio ipotecario, in ottemperanza all’art.1 della legge n.44 del 2 aprile 2015. Con tale tipologia di contratto il proprietario dell'immobile (a carattere residenziale e che abbia un valore non inferiore ai 75.000 euro), se ha almeno 60 anni, può ottenere un finanziamento dalla banca, iscrivendo volontariamente un'ipoteca su di esso.

In tal caso, si erogherà un prestito per un importo compreso tra il 15 ed il 50% del valore dell'immobile, per un ammontare non inferiore ai 20.000 e non superiore ai 350.000 euro, sulla cui entità incide notevolmente l'età del sottoscrittore. Il finanziatore deve sottoporre al richiedente due prospetti informativi in cui sia ben illustrato il piano di ammortamento, e chiarito il possibile andamento del debito nel tempo.

Il beneficiario, qualora lo desiderasse, può stipulare la polizza assicurativa sull'immobile ipotecato anche presso un soggetto diverso da quello che elargisce il prestito. Qualora venga trasferita, in toto o in parte la proprietà dell'immobile, o si compiano atti che ne modificano significativamente il valore, la banca può richiedere l'immediata corresponsione della somma concessa. Mantenendo lo status quo, colui che ha acceso l'ipoteca può esser certo di non dover sborsare soldi.

Alla morte dell'intestatario (del più longevo in caso di cointestazione), i successori possono decidere se estinguere il debito oppure no; entro dodici mesi dal suo decesso, la pendenza va comunque saldata (in un'unica soluzione salvo accordi differenti), ma se gli eredi non intendessero riscattare l'immobile, potrebbero durante tale periodo, d'intesa con l'ente creditore trovare un compratore.

Qualora costoro non raggiungessero tale scopo, si potrà vendere la casa all'asta ad un prezzo pari al suo valore "di mercato" stabilito da un perito indipendente incaricato dall'istituto di credito. L'ente erogatore può, quindi, rientrare rapidamente in possesso del capitale prestato.

Passati ulteriori dodici mesi dalla scomparsa del contraente dell'atto, senza che si sia riusciti a procedere alla vendita del bene, il valore di perizia potrà essere decurtato del 15% per ogni annualità trascorsa fino al perfezionamento dell'atto di vendita. Se dalla vendita si ottenesse un profitto maggiore rispetto al credito stanziato, la plusvalenza spetterebbe agli eredi, che al contrario non possono essere interpellati se il ricavato ottenuto non fosse sufficiente a coprire l'esborso dell'emittente.

Dal punto di vista fiscale, per tale tipologia di prestito, è prevista l'esenzione dalle imposte di bollo, di registro ed ipotecaria, con il solo versamento di un'imposta sostitutiva (pari allo 0,25% del capitale ricevuto se in garanzia è data la prima casa, al 2% negli altri casi).

Visto che la stima del valore dell'immobile è soggettiva, è consigliabile recarsi presso banche differenti, scegliendo quella che effettua la valutazione complessiva più conveniente.

*(sociologo ed economista)