PESCARA . Acquistare casa è un sogno, ma anche una delle operazioni più impegnative, non solo dal punto di vista finanziario. Soprattutto, se si decide di acquistare “sulla carta”, cioè un immobile ancora in costruzione.
Per mettere al riparo questa categoria di acquirenti da “sorprese” sgradite dallo scorso 16 marzo, sono entrate in vigore nuove tutele. A introdurle è stato il Decreto legislativo 14 del 2019, denominato “Codice della crisi d’impresa”, che ha modificato un precedente strumento normativo del 2005, ampliandone i contorni.
Il Consiglio nazionale del Notariato, a sua volta, ha elaborato un vademecum che chiarisce, con esempi concreti, i punti salienti del nuovo decreto e quali sono le ulteriori tutele per chi decide di fare il grande passo e acquistare casa. Vediamo quali sono.
OBBLIGHI DEL COSTRUTTORE. Il venditore (può essere un imprenditore, oppure una società o cooperativa edilizia) deve fornire a chi acquista (persona fisica o socio di una cooperativa edilizia), «una fideiussione che», spiega il Consiglio nazionale del Notariato, «garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà». Inoltre, il venditore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa di durata decennale che garantisca il risarcimento di eventuali danni materiali e diretti all’immobile, «derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi».
PERCHÉ UN NUOVO DECRETO? Il legislatore ha constatato che per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, le imprese avevano la facoltà di non rilasciare le garanzie a fronte della vendita degli immobili. «Lo spirito della norma», spiega ancora il Notariato, «non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato garantibile».
IL PRELIMINARE. Il primo cambiamento sostanziale prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare con l’intervento del notaio, che dovrà certificare la regolarità della fideiussione (una garanzia, in parole povere). Il vecchio “compromesso”, dunque, è superato. In assenza di fideiussione il notaio non stipulerà l’atto, perché questa garantisce il rimborso in caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma .
CHI CI RIENTRA? Le nuove tutele valgono per tutti i contratti (preliminari o definitivi) per l’acquisto di case, per le quali il permesso di costruire sia stato richiesto o presentato al Comune dal 16 marzo di quest’anno.
PASSAGGIO FONDAMENTALE. La fideiussione è valida fino a quando «l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile», assieme alla polizza assicurativa decennale postuma. Questo è un passaggio fondamentale, perché fino a quando non si verifica il trasferimento dell’immobile, la somma garantita dalla fideiussione «può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice», oppure, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto. Infine, se il notaio ha attestato «di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma».
PERCHÉ IL NOTAIO? Il notaio è una figura di garanzia, al quale spetta il controllo della regolarità di tutti i passaggi, dal preliminare fino al trasferimento della proprietà. Il notaio assicura tutte le verifiche sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire, e mette al riparo da situazioni spiacevoli nelle quali si potrebbe incappare. Il notaio, infatti, è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari. In questo modo, tra l’altro, si evitano spiacevoli inconvenienti.
COSA EVIDENZIARE. Nel preliminare bisogna inserire anche «la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze; l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici; il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto».
LA STIPULA DELL’ATTO. Superati tutti gli scogli, arriva il giorno fatidico della stipula dell’atto di compravendita. La legge tutela l’acquirente anche in un momento come questo, tanto atteso ma ancora pieno di insidie.
Il costruttore ora deve consegnare una polizza assicurativa detta “indennitaria decennale”, che copre i danni materiali «subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita», avverte il Consiglio del notariato, «deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale».
SE LA POLIZZA NON C’È. Un’eventualità remota, ma da scongiurare assolutamente, è la mancata consegna della polizza. In questo caso il notaio «non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fideiussione il risarcimento di quanto versato al costruttore».
CHI NON RISPETTA LA LEGGE. Chi non stipula il contratto preliminare rischia grosso.
«Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata», avvertono i notai, «comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fideiussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto a indicare nel contratto».