L'AQUILA . Il mercato del mattone rallenta. In calo prezzi e compravendite mentre aumentano, seppur di poco, lo sconto applicato dal proprietario e i tempi necessari per chiudere le trattative. Lo studio di Bankitalia, condotto in collaborazione con l'Agenzia delle Entrare e Tecnoborsa, fotografa la situazione attuale, coinvolgendo 1.583 agenzie immobiliari su tutto il territorio nazionale.
PREZZI E VENDITE.
A febbraio 2023 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.962 euro al metro quadro. Analizzando l'ultimo biennio, il mese in cui è stato applicato il prezzo più basso è stato dicembre 2021: per un immobile in vendita sono stati richiesti, in media, 1.908 euro al metro quadro. Nel terzo trimestre del 2022 le compravendite residenziali sono diminuite: per il 2023 ne sono previste circa 100mila in meno. E ancora, nell'ultimo trimestre dello scorso anno è scesa la quota di operatori del settore che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari. Si è alzato, invece, il divario tra chi pensa che, nel prossimo biennio, i prezzi delle abitazioni scenderanno (la maggioranza degli agenti immobiliari) e chi ritiene che le quotazioni aumenteranno. Per il mercato immobiliare si prospettano tre scenari: il primo è che scendano i prezzi di vendita, il secondo che calino le transazioni, il terzo, non del tutto improbabile, che diminuiscano entrambi. Un quarto scenario, che potrebbe mitigare se non annullare del tutto i primi tre, è la diminuzione dei tassi, ma almeno per quest’anno non è all’orizzonte, visto che già il 23 marzo, data della prossima riunione Bce, potrebbe essere deciso un rialzo di altri 50 centesimi del costo del denaro.
TEMPI PIÙ LUNGHI.
E veniamo ai mutui. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa in maniera significativa al 65,3% rispetto al 68% del trimestre precedente. Tempi di vendita e sconto sono due indicatori attendibili del trend del mercato. Entrambi sono in lieve peggioramento: lo sconto medio applicato dal proprietario all'acquirente è passato dall’8,4 all’8,8%, mentre i tempi necessari per concludere la transazione sono saliti da 5,9 a 6,1 mesi. La maggior parte degli incarichi di vendita non conclusi sono dovuti al forte divario tra il prezzo richiesto dal venditore e le disponibilità di chi vorrebbe comprare.
Le agenzie interpellate prevedono che, nei prossimi mesi, riceveranno meno incarichi. Sul fronte delle locazioni l’indagine segnala un incremento della quota di agenzie che segnalano un incremento dei canoni nell’ultimo trimestre del 2022 e che si aspettano un’ulteriore salita. Previsione che deriva dalle attese di un’inflazione in calo, ma ancora oltre il 5% a fine 2023. Con i proprietari che puntano principalmente sugli affitti brevi.
LE REGOLE DEI MUTUI.
Il combinato disposto dei mutui e dei prezzi delle abitazioni, che sono o saliti o rimasti invariati nell’ultimo anno, ha portato, a seconda del tipo di mutuo e dell’immobile, ad un aumento che oscilla tra il 25% e il 40% del costo della rata mensile, tagliando fuori dalla possibilità di acquisto una vasta fetta delle famiglie, soprattutto le coppie di giovani che sarebbero interessate. Secondo le rilevazioni di Bankitalia, un aumento così rilevante lo si può affrontare solo se si dispone di redditi adeguati. La regola da prendere in considerazione, che la rata del mutuo non deve superare un terzo del reddito mensile, non viene applicata sempre in maniera rigida. Ma in linea di massima, per avere un mutuo che costa 200 euro in più, bisogna disporre di entrate mensile superiori per 500-600 euro.
L'alternativa è allungare la durata del debito, a patto che non si debba a priori puntare su un finanziamento a 30 anni, o abbassare la quota di copertura del mutuo, ma in questo caso servono più contanti come base di partenza. Infine, si può scegliere una zona meno costosa o ridurre la superficie dell’immobile.
COMPRAVENDITE.
Nel 2022 il mercato immobiliare si è salvato perché molti acquisti che in precedenza, con i tassi ai minimi, sarebbero stati effettuati con il finanziamento, sono stati pagati in contanti. Non è detto, però, che questa situazione permanga, anche perché oggi chi vuole investire (l’investitore è la tipica figura che compra case per contanti) trova nei rendimenti finanziari una comoda alternativa al mattone.
Bankitalia ha provato a calcolare di quanto è aumentata, nel giro di un anno, la somma necessaria per pagare la rata di un mutuo. Sono state messe a confronto tre tipologie di acquisto nelle aree metropolitane del Paese, ricorrendo ai dati degli osservatori di Nomisma di fine 2021 e di fine 2022 e applicando ai mutui i tassi fino a febbraio 2022 e 2023. I mutui calcolati sono a tasso fisso.
La prima ipotesi è quello dell’acquisto di un’abitazione da 120 metri quadrati, nuova o ristrutturata a nuovo, nel centro di grandi città, ma in aree non di pregio. In questo caso l’acquisto avviene con un mutuo a 20 anni e con una copertura del mutuo pari al 60% del prezzo di acquisto. La somma in media necessaria per comprare è 474mila euro: il costo del mutuo è passato da 2.127 euro al mese a 2.653, con un incremento del 24,8%. Se ci si sposta in periferia i valori cambiano: l'esempio preso in considerazione riguarda l’acquisto di una casa di 70 metri con un mutuo all’80%, da estinguere in 30 anni. In tal caso, le conseguenze dell’aumento dei tassi sono percentualmente più rilevanti: infatti il dato medio è di un aumento del 38%, da 333 a 459 euro. Significa che l’anno scorso, per comprare, bastava un reddito di 1.500 euro al mese, ora ne servono 2.000.