Si chiamerà Cilas, Comunicazione di inizio lavori asseverata, e servirà ad aggirare il problema legato alle tempistiche per le verifiche di conformità urbanistico-edilizie. Il mondo delle costruzione è in attesa del nuovo modello per il superbonus 110% inserito nel decreto Semplificazioni bis, che entrerà in vigore a breve. Nella sua nuova versione, il decreto ha previsto che tutti gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110%, senza demolizione e ricostruzione, possono essere considerati manutenzione straordinaria che necessita di una particolare Comunicazione di inizio lavori asseverata. Una certificazione in cui vengono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto dell'intervento o del provvedimento che comprova come l'edificio sia stato completato prima del 1° settembre 1967.
LE ULTIME NOVITÀ
La nuova Comunicazione di inizio lavori asseverata per il Superbonus, non richiederà più l'attestazione da parte dell'interessato sullo stato di legittimità dell'immobile ma, soprattutto, la presenza di eventuali abusi non causerà la decadenza della detrazione fiscale. Le uniche cause che comporteranno la perdita del superbonus saranno la mancata presentazione della Cilas, interventi realizzati in difformità dalla Comunicazione di inizio lavori asseverata, assenza del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero dell’attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967 e la non corrispondenza al vero delle attestazioni previste per il superbonus nel decreto Rilancio.
I PROBLEMI
Resta, però, uno scoglio da affrontare. Il nuovo comma 13-ter prevede che «resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento». Ciò significa che, da una parte le modifiche non avranno l'effetto condono su eventuali abusi edilizi presenti; dall'altra la Cilas autodenuncerà l'interessato nel caso gli elaborati grafici rappresentino delle difformità rispetto all'ultimo titolo edilizio. Sussiste anche una seconda problematica relativa alla necessità di aggiornare l'agibilità e, quindi, di presentare una nuova segnalazione certificata che, al suo interno, tra le altre cose, attesti anche la conformità urbanistica-edilizia dell'immobile.
POSSIBILI SOLUZIONI
A questo punto, se l'obiettivo è riqualificare energeticamente e strutturalmente gli immobili prescindendo dalla loro conformità urbanistica-edilizia, il Governo potrebbe seriamente pensare ad alcune deroghe a tempo, valide unicamente per gli interventi che accedono al superbonus, per le quali la Cilas dovrà asseverare unicamente l'intervento e il rispetto della normativa energetica, strutturale, impiantistica. Il tecnico si sostituirà, a tutti gli effetti, allo Sportello unico edilizia che, di contro, non potrà più verificare, neppure a campione, le Comunicazioni di inizio lavori asseverate.
BARRIERE ARCHITETTONICHE
Il decreto, poi, estende il superbonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche anche agli interventi effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni e a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti. Viene stabilito che «per soggetti quali le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale iscritte nei rispettivi registri, il limite di spesa ammesso alle detrazioni e previsto per le singole unità immobiliari è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate».
DIFFICOLTÀ NEI CONDOMINI
La domanda di accesso al superbonus finora è arrivata soprattutto dalle persone fisiche per lavori trainanti sugli impianti e sull’involucro di edifici unifamiliari e unità immobiliari indipendenti, con circa 19.000 interventi complessivi in Italia. Le maggiori difficoltà e complessità di utilizzo si riscontrano negli edifici condominiali, con appena 1.384 interventi partiti finora. L’associazione nazionale dei costruttori edili (Ance) ha sottolineato come «per il superbonus nei condomini occorrono 36 procedure complesse, suddivise in otto fasi, con almeno cinque assemblee prima di avviare i lavori, attese anche di 6 mesi per accedere ai documenti di alcuni comuni per la verifica della conformità edilizia e circa 40 documenti da caricare nelle piattaforme per la cessione del credito. Inoltre i progetti di demolizione e ricostruzione hanno bisogno di tempi ancora più lunghi,che non collimano con la scadenza attuale dell’agevolazione al 2022».
VALIDITÀ E PROROGHE
Per quanto riguarda la possibile proroga del Superbonus per tutti al 2023,la stessa è rimasta fuori dal Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr) ma con l’impegno, da parte del governo Draghi, di valutarne l'inserimento nella prossima manovra di bilancio. Intanto l'ultimo decreto ha modificato alcuni passaggi: il superbonus si potrà utilizzare negli edifici condominiali per tutto il 2022, a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori (prima, invece, si poteva arrivare a fine 2022 solo a condizione che a giugno dello stesso anno fosse stato completato il 60% delle opere). Estesi anche i termini per gli ex-Iacp: la nuova scadenza per gli Istituti autonomi case popolari è il 30 giugno 2023 a prescindere dallo stato di avanzamento lavori, con la possibilità di avere ulteriori 6 mesi (quindi fino al 31 dicembre 2023) se al 30 giugno sarà completato il 60% dei lavori previsti. Mentre le persone fisiche potranno usare il superbonus 110% fino al 31 dicembre 2022 se avranno realizzato il 60% degli interventi al 30 giugno 2022.